이사 총비용 계산법 — 보증금 말고 실제로 나가는 돈 전부
마지막 업데이트: 2026-07-28
이사를 앞두고 가장 많이 하는 실수는 보증금과 이사비만 계산해 두는 것입니다. 실제로는 중개보수, 관리비 정산, 이사 청소, 전입신고 후의 각종 정산까지 적게는 100만원대, 많게는 수백만원이 추가로 오갑니다.
반대로 세입자가 돌려받을 수 있는데 몰라서 못 받는 돈도 있습니다. 아파트에 살았다면 장기수선충당금이 대표적입니다.
이 글은 전월세 이사 한 번에 오가는 돈을 '나가는 돈'과 '돌려받는 돈'으로 나눠 정리한 뒤, 각 항목을 어느 계산기로 확인하면 되는지 연결해 드립니다.
1. 나가는 돈 — 계약할 때
새 집을 계약하는 시점에 나가는 돈은 크게 보증금(계약금·잔금)과 중개보수입니다. 중개보수는 부르는 대로 주는 돈이 아니라 지자체 조례로 정해진 상한이 있고, 임대차와 매매의 요율표가 서로 다릅니다.
임대차 중개보수는 거래금액 구간별로 상한요율이 정해지는데, 월세 계약은 '보증금 + 월세 × 100'으로 환산한 금액을 기준으로 삼습니다. 다만 이렇게 환산한 금액이 5천만원 미만이면 '보증금 + 월세 × 70'으로 다시 계산합니다. 이 환산 규칙을 모르면 상한을 넘겨 지불하기 쉽습니다.
집을 사서 들어가는 경우라면 중개보수 요율표 자체가 달라지고, 여기에 취득세가 별도로 붙습니다. 취득세는 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 구간은 가격에 따라 올라가고, 9억 초과는 3%가 기본입니다. 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과될 수 있습니다.
- 보증금 — 계약금(통상 10%)은 계약 시, 잔금은 입주일에
- 중개보수 — 임대차는 환산금액 기준 상한요율, 매매는 별도 요율표
- 취득세 — 매매로 취득한 경우에만. 지방교육세·농어촌특별세가 함께 붙음
- 확정일자·전입신고 — 비용은 사실상 없지만 대항력·우선변제권의 핵심이라 입주 당일 처리
이 단계에서 바로 계산하기
2. 나가는 돈 — 대출을 낀다면
전세자금대출이나 주택담보대출을 쓰면 매달 나가는 상환액 외에도 확인할 것이 있습니다. 같은 원금·금리라도 원리금균등·원금균등·만기일시 중 어느 방식이냐에 따라 첫 달 부담과 총이자가 꽤 달라집니다.
원리금균등은 매달 같은 금액을 내서 예산 짜기가 편한 대신 총이자가 가장 큽니다. 원금균등은 초반 부담이 크지만 총이자가 적습니다. 만기일시는 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식이라 전세자금대출에서 흔합니다.
그리고 대출은 '받고 싶은 만큼' 나오지 않습니다. 내 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율(DSR)이 규제 상한에 걸리면 한도가 잘립니다. 집을 보러 다니기 전에 한도를 먼저 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.
중간에 갚을 계획이라면 중도상환수수료도 미리 봐야 합니다. 보통 대출 실행 후 3년이 지나면 면제되고, 그 전에는 남은 기간에 비례해 줄어드는 구조입니다.
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3. 나가는 돈 — 이사 당일과 그 전후
이사 당일 비용은 견적 편차가 가장 큰 항목입니다. 포장이사냐 반포장이냐, 사다리차가 필요한 층수인지, 손 없는 날이나 주말인지에 따라 수십만원이 갈립니다. 이사 성수기인 봄·가을과 손 없는 날은 특히 비싸집니다.
잊기 쉬운 것이 입주 청소와 에어컨 이전 설치입니다. 둘 다 별도 업체를 부르는 비용이고, 이사 당일에 몰아서 하려면 미리 예약해야 합니다.
장마철에 이사한다면 비용보다 습기와 일정 지연이 더 문제입니다. 가전·서류·목재 가구를 어떻게 보호할지 미리 정해두는 편이 낫습니다.
- 이사 업체 — 포장/반포장, 사다리차, 날짜(주말·손 없는 날 할증)
- 입주 청소 — 평수 기준. 이사 전날이나 당일 오전에 배치
- 에어컨 이전 설치 — 배관 추가·타공은 별도 비용
- 폐기물 스티커 — 대형 가구·가전을 버린다면 관할 주민센터나 앱에서 사전 신고
4. 돌려받는 돈 — 나가는 집에서 챙길 것
가장 많이 놓치는 것이 장기수선충당금입니다. 아파트 관리비에 매달 포함돼 나가지만 법적으로는 소유자가 부담해야 하는 돈이라, 이사 나갈 때 집주인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 몇 년 살았다면 수십만원이 되기도 합니다.
월세도 이사 나가는 달은 하루 단위로 정산합니다. 한 달치를 다 냈다면 남은 일수만큼 돌려받는 것이 원칙입니다. 관리비와 도시가스·전기 요금도 이사 당일 검침 기준으로 정산합니다.
보증금은 원칙적으로 계약 종료일에 돌려받습니다. 새 세입자가 구해져야 준다는 말은 법적 근거가 없습니다. 다만 실제로 늦어지는 경우가 많아, 계약 만료 전에 갱신 거절 의사를 기한 안에 통보해 두는 것이 첫 단추입니다.
원상회복 범위를 두고 다투는 경우도 흔합니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모는 세입자 책임이 아니라는 것이 기본 원칙이므로, 입주할 때와 퇴거할 때의 상태를 사진으로 남겨두면 근거가 됩니다.
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5. 항목별 정리 — 이사 예산 짜는 순서
순서를 정해두면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다. 먼저 대출 한도를 확인해 실제로 감당 가능한 보증금 범위를 정하고, 그 다음 중개보수와 취득세처럼 계약과 함께 확정되는 비용을 더합니다. 이사 당일 비용은 견적을 받아야 알 수 있으니 마지막에 넣습니다.
그리고 나가는 집에서 돌려받을 돈(장기수선충당금·월세 정산·보증금)을 따로 적어 전체 현금 흐름을 맞춰봅니다. 돌려받는 돈이 들어오는 시점과 새 집 잔금 날짜가 어긋나면 잠깐이라도 목돈이 비게 되는데, 이 시차를 미리 알아두는 것이 이 계산의 핵심입니다.
- 1단계 — DSR로 대출 한도 확인 → 감당 가능한 보증금 결정
- 2단계 — 중개보수(임대차/매매)와 취득세 계산 → 계약 시 필요한 현금 확정
- 3단계 — 이사·청소·설치 견적 → 이사 당일 비용 확정
- 4단계 — 장기수선충당금·월세 정산·관리비 정산 → 돌려받을 돈 정리
- 5단계 — 날짜별로 나열해 현금이 비는 구간이 있는지 확인
자주 묻는 질문
- Q. 중개보수는 계약할 때 내나요, 잔금 치를 때 내나요?
- 법에 정해진 시점은 없고 거래 관행상 잔금일에 지급하는 경우가 가장 많습니다. 계약서에 지급 시기를 명시해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 중요한 것은 시점보다 상한 초과 여부이므로, 지급 전에 환산금액 기준 상한을 확인하세요.
- Q. 장기수선충당금은 집주인이 안 주겠다고 하면 어떻게 하나요?
- 관리사무소에서 납부 확인서를 발급받아 청구하는 것이 일반적인 절차입니다. 관리비 고지서에 매달 찍혀 있던 금액의 누적분이라 근거가 명확합니다. 계약서에 '장기수선충당금은 세입자 부담'이라는 특약이 있으면 다툼의 소지가 있으니 계약 단계에서 확인해 두는 편이 좋습니다.
- Q. 이사 비용을 줄이려면 언제 이사하는 게 좋나요?
- 봄·가을 성수기와 손 없는 날, 주말을 피하면 견적이 내려갑니다. 다만 학기나 계약 만료일에 맞춰야 하는 경우가 많아 선택지가 넓지 않습니다. 같은 날짜라도 업체 3곳 이상 견적을 비교하는 편이 효과가 큽니다.
- Q. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?
- 이사한 날 바로 하는 것이 원칙입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에 하루를 미루면 그만큼 무방비 상태가 됩니다. 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다.
내 상황에 바로 적용해 보세요
이사노트에서 계산 시작하기 →이 글은 공개된 법령·고시와 각 기관 안내를 정리한 참고 자료이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 제도와 요율은 개정될 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 소관 기관에서 최종 확인하세요. 내용에 오류가 있다면 문의하기로 알려주시면 확인해 반영하겠습니다.