전세에서 내 집으로 갈아탈 때 — 자금 공백을 만들지 않는 순서

전세 만기를 기준으로 거꾸로 세는 것이 가장 편합니다. 전세가 끝나는 날에 새 집 잔금을 치르면 공백이 없지만, 마음에 드는 집이 내 만기에 맞춰 나오지는 않습니다.

1. 1만기 3~4개월 전 — 매물 탐색과 함께 은행에 대출 한도 사전 상담
2. 2만기 2개월 전까지 — 집주인에게 '갱신하지 않겠다'고 통지(문자 등 기록이 남게)
3. 3매수 계약 때 — 잔금일을 전세 만기 이후로 잡을 수 있는지 협의
4. 4잔금 1개월 전 — 주택담보대출 신청(이사철에는 더 일찍)
5. 5잔금일 — 전세금 회수와 잔금 지급의 순서 확인
6. 6이사 당일 — 전입신고, 관리비·공과금 정산

• 통지 기간이 헷갈리기 쉽습니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지는 집주인이 갱신 거절을 알려야 하는 기간이고, 세입자는 만기 2개월 전까지만 알리면 됩니다.
• 기한을 놓쳐 자동 연장(묵시적 갱신)이 되어도 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다. 다만 그 3개월이 자금 계획을 밀어냅니다.

위에서부터 비용이 적은 순서입니다. 가능한 한 위쪽에서 해결하고, 아래로 갈수록 순서를 은행과 먼저 상담하세요.

• 대출은 실행 순서가 중요합니다. 신용대출을 먼저 받으면 DSR에 잡혀 정작 필요한 주담대 한도가 줄어듭니다.

가장 위험한 경우는 전세금이 제때 나오지 않는 것입니다. 집주인이 새 세입자를 못 구했거나 돈이 없는 경우입니다.

만기가 지나도 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 절차에 시간이 걸려 새 집 잔금일이 코앞이면 당장 돈이 되지는 않습니다.

전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 청구할 수 있으니 가입 여부를 지금 확인해 두세요. 매수 계약서에 '전세보증금 반환이 늦어지면 잔금일을 연장한다'는 특약을 넣어 보는 것도 방법입니다. 매도인이 응할지는 협상이지만 시도할 가치가 있습니다.

취득세가 가장 큽니다. 주택 가격·면적·주택 수에 따라 세율이 달라지고, 생애 처음 사는 집(취득가액 12억원 이하)이라면 200만원까지 감면됩니다.

잔금일이 6월 1일 전후인지 확인하세요. 그날 소유자가 그해 재산세와 종합부동산세를 1년치 다 냅니다. 사는 쪽이라면 6월 2일 이후 잔금이 유리합니다.

중개보수, 법무사·등기 비용, 국민주택채권 매입, 이사비와 인테리어까지 더해 보세요. 잔금까지 딱 맞춰 짜면 예상하지 못한 지출에서 무너지니 여유 자금을 남기는 것이 순서입니다.