전세에서 내 집으로 갈아탈 때 — 자금 공백을 만들지 않는 순서

전세 만기와 매수 시점을 맞추는 것이 가장 깔끔합니다. 전세가 끝나는 날에 새 집 잔금을 치르면 공백이 없습니다.

현실적으로는 잘 안 맞습니다. 마음에 드는 집은 내 전세 만기에 맞춰 나오지 않기 때문입니다.

전세 만기 6개월 전부터 2개월 전까지가 갱신 거절 통보 기한입니다. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계획이 통째로 밀립니다. 집을 알아보기 시작할 때 이 날짜부터 확인하세요.

묵시적 갱신이 됐더라도 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 다만 그 3개월이 자금 계획에 영향을 줍니다.

매수 계약을 먼저 하는 경우가 많습니다. 이때 잔금일을 전세 만기 이후로 잡을 수 있는지 협의하는 것이 첫 번째 방법입니다.

① 잔금일을 늦춘다 — 매도인과 협의해 잔금일을 전세 만기 뒤로 잡습니다. 비용이 안 드는 가장 좋은 방법이지만 상대가 응해야 합니다.

② 전세금을 먼저 받는다 — 새 임차인이 빨리 구해지면 만기 전에 반환받을 수 있습니다. 다만 확실하지 않아 계획으로 삼기 어렵습니다.

③ 주택담보대출로 메운다 — 새 집을 담보로 대출을 실행합니다. 다만 DSR과 LTV 규제가 걸리고, 실행 시점이 잔금일과 맞아야 합니다.

④ 단기 자금을 빌린다 — 신용대출이나 마이너스통장으로 며칠에서 몇 주를 메웁니다. 금리가 높지만 기간이 짧으면 총이자는 크지 않습니다. 다만 신용대출은 주담대 한도를 깎으므로 순서를 잘못 잡으면 정작 필요한 대출이 안 나옵니다.

대출은 실행 순서가 중요합니다. 신용대출을 먼저 받으면 DSR에 잡혀 주담대 한도가 줄어듭니다. 은행에 순서를 상담하세요.

가장 위험한 시나리오는 전세금이 제때 안 나오는 것입니다. 집주인이 새 임차인을 못 구했거나 자금이 없는 경우입니다.

만기가 지나도 안 주면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

다만 절차에 시간이 걸립니다. 새 집 잔금일이 코앞이면 도움이 안 됩니다.

전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 청구할 수 있습니다. 가입 여부를 지금 확인해 두세요.

매수 계약서에 특약을 넣는 방법이 있습니다. <전세보증금 반환이 지연되면 잔금일을 연장한다>는 취지입니다. 매도인이 응할지는 협상이지만, 시도할 가치가 있습니다.

취득세가 가장 큽니다. 주택 가격과 면적, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 생애최초 감면이 있으니 해당하는지 확인하세요.

중개보수는 매매 요율이 임대차와 다릅니다. 거래금액 구간별 상한이 있습니다.

법무사 비용과 등기 비용, 국민주택채권 매입도 있습니다.

잔금일이 6월 1일 전후인지 확인하세요. 그날 소유자가 그해 재산세와 종부세를 전부 냅니다.

이사비와 인테리어는 별도입니다. 잔금에 다 쓰고 나면 정작 들어가서 쓸 돈이 없는 경우가 흔합니다.

여유 자금을 남기세요. 계산이 딱 맞아떨어지게 짜면 예상치 못한 지출에서 무너집니다.

전세 만기를 기준으로 거꾸로 세는 것이 편합니다.

• 만기 6~2개월 전 — 갱신 거절 통보 (놓치면 묵시적 갱신)
• 만기 3~4개월 전 — 매물 탐색, 대출 사전 상담
• 매수 계약 시 — 잔금일을 전세 만기 이후로 협의
• 잔금 1개월 전 — 대출 신청 (이사철은 더 여유 있게)
• 잔금일 — 전세금 회수와 잔금 지급 순서 확인
• 이사 당일 — 전입신고·확정일자, 관리비 정산