청약에 당첨된 뒤 — 계약금부터 입주까지 자금 순서

한 번에 나가는 돈이 아니라 몇 년에 걸쳐 나뉘어 나갑니다. 그래서 당첨 직후의 계약금만 보고 안심하면, 잔금 때 대출 한도가 모자라는 일이 생깁니다.

부적격 판정은 생각보다 흔합니다. 대부분 본인이 잘못 계산한 경우입니다. 청약할 때 입력한 정보가 서류와 다르면 걸립니다.

• 무주택 기간 계산 착오
• 같은 세대원의 주택 보유 — 본인은 무주택이어도 주민등록등본상 세대원이 집을 갖고 있으면 요건이 달라집니다
• 소득·자산 기준 초과 — 특별공급·공공분양에서 특히 많습니다
• 청약통장 가입 기간·납입 인정 금액 오산
• 부적격이면 계약이 취소되고 재당첨이 제한됩니다. 단순 포기와 부적격은 다르게 취급되므로, 포기할 생각이라면 조건을 먼저 확인하세요

계약금은 대출이 어렵습니다. 중도금은 시행사가 정한 은행의 집단대출이 일반적이지만, 계약금은 본인 자금으로 내는 것이 보통입니다. 청약을 넣기 전에 이 금액부터 확보해 두는 것이 순서입니다.

신용대출로 메우면 순서가 꼬입니다. 신용대출도 DSR에 잡히기 때문에, 나중에 가장 큰돈이 필요한 잔금 대출 한도가 줄어듭니다. 가족에게 빌린다면 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으세요. 형식만 갖추고 갚지 않으면 증여로 볼 수 있습니다.

중도금 이자 방식도 확인하세요. 무이자, 이자후불제, 본인 부담으로 나뉘고 총부담이 크게 달라집니다. 이자후불제는 이자가 사라지는 것이 아니라 잔금 때 한꺼번에 냅니다.

잔금대출로 중도금 대출을 갚고 나머지를 냅니다. 이때 입주 시점의 대출 규제가 적용되므로, 계약할 때와 한도가 달라져 있을 수 있습니다. 입주 몇 달 전에 은행과 한도를 다시 확인하세요.

취득세를 따로 준비해야 합니다. 잔금에 다 쓰고 나면 취득세를 못 내는 경우가 생깁니다. 생애 처음 집을 사는 경우 취득가액 12억원 이하 주택이면 취득세를 200만원까지 감면받습니다(산출세액이 200만원 이하면 면제).

입주 지정 기간을 넘기면 연체료가 붙습니다. 사전점검에서 발견한 하자는 사진과 목록으로 남기고 서면으로 접수하세요. 이사비·가전·인테리어까지 계산에 넣지 않으면 정작 들어가서 쓸 돈이 없습니다.

당첨된 뒤 몇 년은 자격을 지키는 기간이기도 합니다. 아래 일들은 계약 조건이나 대출 심사에 영향을 줄 수 있어, 필요하면 시행사나 공급기관·은행에 먼저 물어보는 편이 안전합니다.

• 전매 — 주택법에 따라 입주자로 선정된 지위까지 전매가 제한될 수 있습니다. 기간은 공고문에 적혀 있습니다
• 다른 주택 구입 — 무주택 요건이 걸린 유형이라면 자격 문제가 생길 수 있습니다
• 세대 구성 변경 — 결혼·분가·합가 전에 공급기관에 문의
• 카드론·연체 — 잔금 대출 심사에서 한도가 줄어듭니다
• 이직·프리랜서 전환 — 소득 증빙이 불리해질 수 있어 가능하면 잔금 대출 이후로