집을 팔 때 순서 — 잔금일 하나로 세금이 갈립니다

1세대 1주택이면서 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세됩니다. 이게 되는지 아닌지에 따라 세금이 0원과 수천만원으로 갈립니다.

보유 기간이 기본 요건입니다. 여기에 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 기간도 봅니다. 두 요건은 별개라 보유만 채우고 거주를 안 했다면 해당하지 않을 수 있습니다.

고가주택은 초과분에 과세됩니다. 기준을 넘는 금액에 대응하는 양도차익만 계산합니다.

세대 기준이라는 점이 중요합니다. 나는 한 채여도 같은 세대의 다른 구성원이 주택을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다. 주민등록을 함께 두고 있는지가 판단 기준이 됩니다.

일시적 2주택은 예외 규정이 있지만 기한이 정해져 있습니다. 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔아야 합니다.

양도 시기는 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다.

이 날짜가 보유·거주 기간의 끝이 됩니다. 요건을 며칠 앞두고 있다면 잔금일을 늦추는 것만으로 비과세가 되기도 합니다.

6월 1일은 보유세 기준일입니다. 이날 소유자가 그해 재산세와 종합부동산세를 전부 냅니다. 일할계산이 없습니다.

파는 쪽은 5월 31일 이전에 넘기면 그해 보유세를 안 냅니다. 사는 쪽은 6월 2일 이후를 선호합니다. 여기서 협상이 생깁니다.

같은 해에 두 채를 팔면 양도소득이 합산되어 세율 구간이 올라갈 수 있습니다. 해를 나누는 것이 유리한 경우가 있습니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 경비를 인정받을수록 세금이 줄어듭니다.

인정되는 것 — 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 자본적 지출에 해당하는 인테리어(발코니 확장, 새시 교체, 난방 시설 교체 등).

인정 안 되는 것 — 도배·장판, 싱크대 교체 같은 수익적 지출은 대개 제외됩니다.

영수증이 없으면 인정받지 못합니다. 몇 년 전 공사도 세금계산서나 이체 내역이 있어야 합니다. 집을 사고 공사할 때부터 모아 두는 것이 실질적인 절세입니다.

장기보유특별공제는 보유·거주 기간에 따라 자동으로 적용되지만, 요건을 입증할 자료가 필요합니다. 전입신고 기록이 근거가 됩니다.

세입자가 있는 집을 파는 것은 가능하지만 절차가 하나 더 있습니다.

임대차 계약은 새 집주인에게 그대로 승계됩니다. 세입자는 남은 기간 동안 계속 살 수 있고, 보증금 반환 의무도 새 주인에게 넘어갑니다.

세입자에게 미리 알리세요. 법적 통보 의무와 별개로, 갑자기 알게 되면 협조를 얻기 어렵습니다. 집을 보여줘야 하는 상황도 생깁니다.

계약갱신요구권이 남아 있는지 확인해야 합니다. 세입자가 갱신을 요구하면 매수인이 실거주하려 해도 제한이 생길 수 있습니다. 이 부분은 분쟁이 잦으니 계약 전에 정리하세요.

전세보증금을 끼고 파는 경우, 매매가에서 보증금을 뺀 금액만 오갑니다. 매수인의 자금 계획과 맞물리므로 일정 조율이 필요합니다.

계약금 → 중도금 → 잔금 순으로 진행됩니다. 중도금이 지급되면 해약금 해제를 할 수 없다는 점을 알아 두세요. 마음이 바뀌어도 되돌릴 수 없습니다.

대출이 걸려 있다면 잔금일에 상환하고 근저당을 말소합니다. 중도상환수수료가 남아 있는지 미리 확인하세요.

중개보수는 매도인도 부담합니다. 거래금액 구간별 상한이 있고 그 안에서 협의합니다.

양도소득세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예정신고라고 하며, 놓치면 가산세가 붙습니다.

같은 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.

이 글은 일반적인 안내이며 세무 자문이 아닙니다. 금액이 크므로 계약 전에 세무 상담을 받는 편이 안전합니다.