집을 팔 때 순서 — 잔금일 하나로 세금이 갈립니다

1세대 1주택이 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세됩니다. 이게 되는지에 따라 세금이 0원과 수천만원으로 갈리므로 가장 먼저 확인합니다.

• 보유 2년 — 양도일 현재 1주택이고 2년 이상 보유했어야 합니다
• 거주 2년 — 취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 보유 기간 중 2년 이상 살았어야 합니다. 지금 해제됐어도 취득 당시를 봅니다
• 세대 기준 — 나는 한 채여도 같은 세대원이 집을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다
• 12억원 초과분은 과세 — 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 해당하는 차익에 세금이 붙습니다
• 일시적 2주택 — 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있지만, 기한이 짧아 날짜를 역산해 두어야 합니다

세법이 보는 양도일은 계약일이 아니라 대금을 다 받은 날(잔금일) 입니다. 잔금 전에 소유권 이전등기를 먼저 해 줬다면 등기접수일이 양도일이 됩니다.

• 2년 요건을 며칠 앞두고 있다면 잔금일을 늦추는 것만으로 비과세가 되기도 합니다.
• 파는 쪽은 5월 31일 이전 잔금을, 사는 쪽은 6월 2일 이후를 선호합니다. 여기서 가격 협상이 생깁니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 경비로 인정받을수록 세금이 줄어드는데, 영수증이 없으면 인정받지 못합니다. 몇 년 전 공사도 세금계산서나 이체 내역이 있어야 합니다.

• 장기보유특별공제는 보유·거주 기간에 따라 적용되며, 거주는 전입 기록으로 입증합니다.
• 집을 사고 공사할 때부터 서류를 모아 두는 것이 실질적인 절세입니다.

팔 수 있습니다. 대항력을 갖춘 세입자가 있으면 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 세입자는 남은 기간 계속 살고, 보증금을 돌려줄 의무도 새 주인에게 넘어갑니다.

문제는 매수인이 들어와 살려는 경우입니다. 세입자에게 계약갱신요구권이 남아 있으면 매수인의 실거주 계획이 막힐 수 있어 분쟁이 잦습니다. 갱신요구권을 썼는지, 언제까지인지를 계약 전에 매수인과 함께 확인하세요.

세입자에게 미리 알리세요. 집을 보여줘야 하는 일도 생기는데, 갑자기 알게 되면 협조를 얻기 어렵습니다. 전세를 끼고 파는 경우에는 매매가에서 보증금을 뺀 금액만 오가므로 매수인의 자금 일정과 맞물립니다.

계약금만 오간 단계에서는 파는 쪽이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(사는 쪽은 계약금을 포기하고). 이 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 됩니다. 중도금이 오가면 보통 이행에 착수한 것으로 보아 되돌리기 어렵습니다.

1. 1계약 전 — 비과세 요건, 잔금일, 세입자 갱신요구권을 정리합니다
2. 2계약금 — 잔금일을 계약서에 적습니다. 6월 1일과 2년 요건을 함께 봅니다
3. 3중도금 — 이 시점부터는 사실상 해제가 어렵습니다
4. 4잔금 — 대출이 있으면 이날 상환하고 근저당 말소를 합니다. 중도상환수수료가 남았는지 미리 확인하세요
5. 5양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고 — 놓치면 가산세가 붙습니다

• 중개보수는 매도인도 냅니다. 거래금액 구간별 상한 안에서 협의합니다.
• 이 글은 일반적인 안내이며 세무 자문이 아닙니다. 금액이 크므로 계약 전에 세무 상담을 받는 편이 안전합니다.