부모님 집을 물려받을 때 — 상속과 증여, 무엇이 다른가

상속세는 전체 상속재산에 대해 계산합니다. 기초공제와 일괄공제 중 유리한 쪽이 적용되고, 배우자가 있으면 배우자 상속공제가 크게 더해집니다. 그래서 배우자가 생존해 있으면 세금이 안 나오는 경우가 많습니다.

증여세는 받는 사람 기준으로 계산합니다. 증여자와의 관계에 따라 공제 한도가 정해져 있고, 10년 단위로 합산합니다.

즉 상속은 공제가 크고 증여는 자주 나눠 줄 수 있는 구조입니다.

10년 합산이 핵심입니다. 증여는 10년마다 공제 한도가 새로 생기므로, 일찍 시작하면 여러 번 나눠 줄 수 있습니다.

다만 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산됩니다. 돌아가시기 직전에 급히 증여하면 효과가 없다는 뜻입니다.

취득세가 붙습니다. 상속과 증여의 세율이 다르고, 증여가 대체로 높습니다.

받는 사람의 주택 수가 늘어납니다. 이미 집이 있다면 2주택이 되어, 나중에 팔 때 비과세를 못 받거나 보유세가 늘어날 수 있습니다.

나중에 팔 때의 취득가액도 달라집니다. 상속은 상속개시일의 평가액, 증여는 증여일의 평가액이 취득가액이 됩니다. 이게 양도차익 계산에 그대로 영향을 줍니다.

부담부증여라는 방식이 있습니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 것으로, 넘기는 채무 부분은 양도로 보아 부모님께 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 줄지만 다른 세금이 생기므로 전체를 계산해야 합니다.

세대 구성도 확인하세요. 같은 세대면 주택 수가 합산되어 판단이 달라집니다.

집을 넘기고도 부모님이 계속 거주하시는 경우가 많습니다. 여기서 문제가 생길 수 있습니다.

명의는 자녀인데 부모님이 무상으로 사시면, 상황에 따라 또 다른 증여로 볼 여지가 있습니다. 임대료 상당액을 이전한 것으로 보는 것입니다.

임대차 계약을 맺고 실제로 임대료를 주고받는 방법이 있습니다. 다만 그러면 자녀에게 임대소득이 생겨 신고 의무가 따라옵니다.

주택연금을 검토해 볼 수도 있습니다. 집을 담보로 매달 연금을 받으면서 계속 거주하는 제도입니다. 자녀에게 넘기는 대신 부모님의 노후 현금흐름을 만드는 선택입니다.

어느 쪽이든 가족 안에서 합의가 먼저입니다. 세금만 보고 정하면 나중에 관계가 어려워집니다.

한 사람에게 미리 증여하면 나중에 상속 때 정산 대상이 됩니다. 특별수익이라고 하며, 다른 형제의 몫을 계산할 때 반영됩니다.

유류분이 있습니다. 유언으로 한 사람에게 몰아주더라도 다른 상속인이 최소한의 몫을 주장할 수 있는 제도입니다.

미리 알리는 것이 낫습니다. 나중에 드러나면 금액보다 <몰랐다>는 사실에서 다툼이 시작됩니다.

돌봄 기여를 어떻게 반영할지 정해 두세요. 한 사람이 부모님을 모셨다면 그 기여를 인정하는 방식에 합의가 필요합니다. 기여분 제도가 있지만 인정받기가 쉽지는 않습니다.

합의했다면 문서로 남기세요. 상속재산분할협의서는 등기와 세무 신고에 쓰입니다.

① 현재 시세와 공시가격 — 세금 계산의 출발점입니다.

② 부모님의 전체 재산 규모 — 상속세 공제 한도를 넘는지에 따라 판단이 달라집니다. 넘지 않으면 상속이 단순합니다.

③ 받는 사람의 주택 수 — 이미 집이 있으면 늘어나는 부담을 함께 계산해야 합니다.

④ 부모님의 거주 계획 — 계속 사실지, 옮기실지.

⑤ 형제 구성과 합의 가능성 — 이게 세금보다 중요한 경우가 많습니다.

이 글은 일반적인 안내이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 금액이 크고 되돌리기 어려우므로 실행 전에 세무사·변호사 상담을 받으세요.