부모님 집을 물려받을 때 — 상속과 증여, 무엇이 다른가

한 줄로 줄이면 상속은 공제가 크고, 증여는 10년마다 나눠 줄 수 있습니다. 부모님 재산이 상속공제 범위 안이라면 굳이 미리 증여할 이유가 적습니다.

• 돌아가시기 직전 증여는 효과가 없습니다. 사망 전 10년 안에 자녀에게 준 재산은 상속재산에 다시 더해지기 때문입니다. 증여로 나누려면 일찍 시작해야 합니다.
• 증여 취득세는 표준세율이 3.5%이지만 조정대상지역 주택을 증여받으면 더 무거운 세율이 적용될 수 있습니다. 증여를 검토한다면 이 부분을 따로 확인하세요.

받는 사람의 주택 수가 늘어납니다. 이미 집이 있다면 2주택이 되어, 나중에 내 집을 팔 때 비과세를 못 받거나 보유세가 늘어날 수 있습니다. 같은 세대라면 주택 수가 합산되므로 세대 구성도 함께 봐야 합니다.

부담부증여는 전세보증금이나 대출을 집과 함께 넘기는 방식입니다. 넘기는 채무만큼은 부모님이 자녀에게 판 것(양도)으로 봅니다. 자녀의 증여세는 줄지만 부모님께 양도소득세가 생길 수 있으므로, 두 세금을 합쳐서 비교해야 합니다.

취득가액이 낮게 잡히면 나중에 세금이 커집니다. 상속·증여 때 신고한 평가액이 뒤에 그 집을 팔 때의 취득가액이 되기 때문입니다. 당장 세금이 없더라도 평가액을 어떻게 신고하느냐가 몇 년 뒤의 양도세를 정합니다.

흔한 경우인데 여기서 문제가 생길 수 있습니다. 명의는 자녀인데 부모님이 무상으로 사시면, 상황에 따라 임대료 상당액을 또 증여한 것으로 볼 여지가 있습니다.

임대차 계약을 맺고 실제로 임대료를 주고받는 방법이 있지만, 그러면 자녀에게 임대소득이 생겨 신고 의무가 따라옵니다.

주택연금도 선택지입니다. 집을 넘기는 대신 부모님이 집을 담보로 매달 연금을 받으며 계속 사시는 제도로, 자녀에게 물려주기보다 부모님의 노후 현금흐름을 먼저 만드는 선택입니다. 어느 쪽이든 가족 안에서 합의가 먼저입니다.

한 자녀에게 집을 넘기는 순간 나머지 형제의 몫과 연결됩니다. 법이 이를 정산하는 장치가 셋 있습니다.

• 특별수익 — 생전에 한 자녀가 받은 재산은 상속 때 그 사람 몫을 계산하면서 미리 받은 것으로 반영됩니다
• 유류분 — 유언이나 증여로 한 사람에게 몰아줘도 다른 자녀와 배우자는 법정상속분의 절반을 최소한의 몫으로 청구할 수 있습니다. 형제자매의 유류분은 2024년 개정으로 없어졌습니다
• 기여분 — 부모님을 오래 모시거나 재산을 늘리는 데 특별히 기여한 자녀의 몫을 더 인정하는 제도입니다. 다만 인정받기가 쉽지 않아, 돌봄 기여를 어떻게 반영할지는 미리 합의해 두는 편이 낫습니다

아래 순서로 정리하면 증여와 상속 중 어느 쪽을 검토할지 윤곽이 잡힙니다.

1. 1부모님 전체 재산 규모 — 상속공제(일괄 5억, 배우자 생존 시 최소 5억 추가) 범위 안인지 봅니다. 안이라면 상속이 단순합니다
2. 2집의 시세와 공시가격 — 세금 계산의 출발점입니다
3. 3받을 사람의 주택 수와 세대 — 늘어나는 부담을 함께 계산합니다
4. 4부모님의 거주 계획 — 계속 사실지, 옮기실지
5. 5형제 구성과 합의 가능성 — 이게 세금보다 중요한 경우가 많습니다. 합의했다면 문서로 남기세요

• 이 글은 일반적인 안내이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 실행 전에 세무사·변호사 상담을 받으세요.