전월세 재계약 — 그냥 눌러앉을 때 확인할 것

기한이 사람마다 다릅니다. 집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 거절이나 조건 변경을 알려야 하고, 세입자는 만료 2개월 전까지 알리면 됩니다.

둘 다 아무 말 없이 기한이 지나면 같은 조건으로 2년이 이어집니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 이렇게 이어진 뒤에는 세입자만 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보하고 3개월이 지나면 끝납니다.

정확한 날짜는 만료일에 따라 하루 단위로 갈리니 계산기로 확인하세요.

갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 이 권리로 인상 폭을 기존 금액의 5% 이내로 묶을 수 있습니다. 갱신 기간은 2년이고, 권리는 한 번만 씁니다. 시·도가 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 전세 보증금 3억원이면 올릴 수 있는 최대치는 1,500만원, 월세 100만원이면 105만원까지입니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우는 법에 정해져 있습니다. 가장 흔한 것은 집주인이나 그 직계가족이 실제로 들어와 살겠다는 경우입니다. 다만 그렇게 거절해 놓고 원래 갱신됐을 2년 안에 다른 사람에게 세를 놓으면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

갱신요구권을 이미 한 번 썼다면 다음 재계약은 서로 합의하는 새 계약이라 이 상한에 묶이지 않습니다. 지금이 몇 번째 계약인지부터 세어 보세요.

보증금 일부를 빼고 그만큼을 월세로 받겠다는 요구가 요즘 재계약에서 가장 흔합니다. 계산은 돌릴 보증금 × 전환율 ÷ 12 입니다.

기존 계약을 전환할 때 전환율에는 법정 상한이 있습니다. 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%’ 중 낮은 쪽입니다.

기준금리가 연 3%라면 상한은 연 5%입니다. 보증금 5,000만원을 월세로 돌리면 5,000만원 × 5% ÷ 12 = 월 약 20만 8천원이 상한입니다. 여기서 집주인이 월 30만원을 부른다면 상한을 넘은 것입니다.

이 상한은 기존 계약을 바꿀 때 적용됩니다. 아예 새로 맺는 계약의 시세까지 묶지는 않습니다. 전세대출을 쓰고 있다면 대출 금리와 전환율을 나란히 놓아 보세요. 대출 금리가 더 낮으면 전세를 유지하는 쪽이 쌉니다.

기존 보증금은 처음 받은 확정일자로 보호되지만 늘어난 금액은 새 확정일자부터 순위가 잡힙니다. 그 사이 집주인이 대출을 받아 근저당을 잡았다면 증액분은 그 뒤로 밀립니다.

그래서 순서가 있습니다.

1. 1등기부등본 다시 떼기 — 처음 계약한 뒤 새로 잡힌 근저당·가압류가 없는지
2. 2증액 금액을 적은 계약서나 증액 합의서 쓰기
3. 3주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자 받기

인상분만 보면 재계약이 부담스러워 보여도, 이사 비용을 옆에 놓으면 판단이 달라집니다.

재계약에서 잊기 쉬운 것이 장기수선충당금입니다. 아파트라면 관리비에 섞여 나간 이 돈은 법상 소유자가 낼 돈이라 나갈 때 청구할 수 있는데, 계속 살면 정산할 때를 놓치기 쉽습니다.