전월세 재계약 — 그냥 눌러앉을 때 확인할 것

재계약이든 이사든 출발점은 같습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사를 밝혀야 합니다.

이 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 조건이 그대로라 나쁘지 않아 보이지만, 내 계획과 다르게 굳어질 수 있다는 점이 문제입니다.

묵시적 갱신이 된 뒤에는 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보로부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 집주인은 같은 방식으로 해지할 수 없습니다.

말로만 주고받지 말고 문자나 메시지로 남겨 두세요. 나중에 말했다 안 했다 다투는 일이 생각보다 흔합니다.

세입자는 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다. 한 번 쓸 수 있고, 2년이 보장됩니다.

이때 임대료 인상은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 집주인이 그 이상을 요구하면 갱신요구권을 행사해 5% 이내로 조정할 수 있습니다.

다만 집주인이나 직계존비속이 실제로 그 집에 들어와 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 실제 거주 여부가 나중에 문제가 되기도 합니다.

갱신요구권을 이미 한 번 썼다면 그다음 계약부터는 이 상한이 적용되지 않습니다. 내가 몇 번째 계약인지 먼저 세어 보세요.

요즘 재계약에서 가장 흔한 요구입니다. 보증금 일부를 빼고 그만큼을 월세로 돌리자는 이야기입니다.

계산은 단순합니다. 월세 = 월세로 돌릴 보증금 × 전환율 ÷ 12 입니다. 문제는 전환율을 얼마로 잡느냐입니다.

기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때는 법정 상한이 있습니다. 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값과 10% 중 낮은 값입니다. 상한을 넘는 요구는 거부할 수 있습니다.

다만 이 상한은 기존 계약의 전환에 적용됩니다. 완전히 새로 맺는 계약의 시세에는 강제되지 않습니다.

전세대출을 쓰고 있다면 대출 이자와 월세를 나란히 비교해 보세요. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세를 유지하는 쪽이 쌉니다.

집주인과 직접 재계약한다면 중개보수는 발생하지 않습니다. 중개 행위가 없었으니 당연합니다.

부동산을 통해 계약서를 새로 쓴다면 중개보수가 붙습니다. 이때도 법정 상한이 있습니다. 금액대별로 요율이 정해져 있고, 그 안에서 협의하는 구조입니다.

상한을 넘겨 받았다면 초과분은 돌려받을 수 있습니다. 계약 자리에서 처음 금액을 듣고 당황하지 않으려면 미리 계산해 보세요.

재계약으로 보증금이 올랐다면 반드시 확정일자를 다시 받으세요. 올린 금액에 대한 우선변제권은 새로 받은 확정일자를 기준으로 생깁니다.

기존 보증금은 처음 확정일자로 보호되지만, 증액분은 그렇지 않습니다. 이 사이에 집주인이 대출을 받으면 증액분이 후순위로 밀립니다.

계약서를 새로 쓰지 않고 기존 계약서에 증액만 덧붙이는 경우에도 마찬가지입니다. 증액 부분에 대해 확정일자를 받아야 합니다.

재계약 전에 등기부등본을 다시 떼어 보세요. 처음 계약할 때는 깨끗했어도 그 사이 근저당이 잡혔을 수 있습니다.

재계약이 편해 보여도 실제로 계산하면 다를 수 있습니다. 인상분과 이사 비용을 나란히 놓고 보세요.

이사에 드는 돈은 이삿짐 비용만이 아닙니다. 중개보수, 도배·청소, 입주 청소, 며칠간의 이중 주거비까지 더해야 실제 금액이 나옵니다.

반대로 재계약에서는 장기수선충당금을 잊기 쉽습니다. 아파트라면 그동안 관리비에 포함돼 낸 금액을 집주인에게 청구할 수 있는데, 계속 살면 정산 시점을 놓치기 쉽습니다.